繰り上げ返済は本当にメリットがあるの？
低金利時代に無理して「繰り上げ返済」するアホ！！
仮にあなたが注文住宅を建てたいと考えていて、住宅ローンを借りることができる信用力があるならば、極端な話かもしれませんが、頭金がほんの少ししかないとしてもいますぐ購入に踏み切るべきだと、私は断言できます。しかし、自分の所得や将来の生活設計を視野に入れず、最低金利がこのまま続くかのようなシミュレーションを前提に建てることは非常に危険なことです。あくまで返済に無理のない範囲で返済計画を立て、将来まで見据えて住宅ローンを組まなければいけません。
「できるだけ早く多めに繰り上げ返済すべき」「繰り上げ返済は絶対にするべきだ」というものも今の低金利時代では非常識になっています。金融額の常識ですが、35年のローンを組んでも、繰り上げ返済で早いうちに予定より多く返してしまえば、利息の支払いが軽減出来るし、返済期間も短くなります。老後に多くの住宅ローンを残さないのは返済方法として一つのノウハウですから、金利の高い時代には早めの繰り上げ返済は大いに推奨されました。これは事実です。しかし、繰り上げ返済をしすぎて家計の余裕資金がなくなるのはとても危険なことです。たとえば、もし家族の誰かが大病したりして急な出費が必要にでもなれば、たちまち家計が厳しくなってしまいます。そして破綻してしまうのです。今の低金利なら、無理して繰り上げ返済をせずに、着実に返していくほうが賢いのです。
※この低金利の時代に、今もののうのうと「繰り上げ返済至上主義」を述べている方もいます。そのような方の意見を以下に紹介しておきます。
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「繰り上げ返済」こそが賢い返済方法！！
ローンの返済は、短期で終わらせるほど総返済額が減ります。余剰金が貯まったり、臨時収入が入ったりしたら、繰り上げ返済をしましょう。
返済を繰り上げれば楽になる
元利均等返済を選択していると、初めのうちは返済額のほとんどが利息で、元金が減りません。すると返済期間が長期に渡りますが、返済総額が増えるだけでなく、見込んでいた収入が得られなくなるようなハプニングの危険性も高まってしまいます。そこで、できるだけ早めに返済を終わらせるため、まとまったお金ができたときに、元金の一部を先に返済する方法が「繰り上げ返済」です。ただし、やみくもに繰り上げ返済をすればいいというわけではありません。多くの場合、繰り上げ返済には手数料がかかります。繰り上げ返済分は貯蓄して、ある程度まとまった時点で返済するのかよいでしょう。
ボーナス返済とは異なる
繰り上げ返済と似た方法に「ボーナス返済」がありますが、これは年２回のボーナス日に一定額を返済しなければいけないため、急な出費があると負担に苦しみます。ですが、繰り上げ返済なら無理のない時期や金額を選べるので安心なのです。
返済期間を短縮すること
繰り上げ返済には、完済日を早める「期間短縮型」と、当面の負担を減らす「返済額軽減型」の二つの方法があります。月々の返済額が負担でないなら、利息分か減る期間短縮型を選びましょう。また、契約時に前払いで保証料を払った場合は、返却期問を短くした分だけの保証料も還付されます。
複数あるローンはどれから繰り上げ？
金利の高さ、金利のタイプ、返済期間の残りの長さ、借り入れ総額の順に比べます。とくに、繰り上げ返済の効果が出やすい金利の高いローン、リスクのある変動金利型ローンは優先して繰り上げを検討してください。
繰り上げ返済の2つの種類！！
月々の返済金額を変えず、返済の終了時期を早める方法。短縮期間分の利息をカットし、総返済額を減らせる
返済期間を変えずに、月々の返済額を減らす方法。利息の軽減にならないので、総返済額自体は減りにくい
まるで白痴の意見でございます・・・
返済期間を短くするにもリスクがある
資金計画を立てる際、あらかじめ返済年数を短く考えると、利息の負担が減りローンのリスクは軽くなりますが、そのほかのリスクを発生させるケースが考えられます。
返済期間を短く設定するということは、借入額が少なくなります。そうなると、頭金が潤沢にある人を除いては、物件価格を下げなくてはなりません。では予算を下げた分のシワ寄せがどこにいくかというと、たいていは「築年数」です。子どものいる家族の場合は、必要な部屋数は減らしたくないですし、遠隔地で探したとしても限界があります。
返済期間が短いことはいいことだが・・・
ここでは築年数の深い物件を選んだ場合を考えてみましよう。仮に、現在40歳のご主人が、定年までに払い終えたいと20年返済のローンを組んだとします。20年の返済期間では、現在築20年の家しか買えなかったとすると、たとえ順調にローンを払い終えたとしても、老後の不安に加えて、「家の老朽化」という問題に直面することになるわけです。「こちらを直したらあちらを直して」というように頻繁にお金がかかり、退職金でリフォームするのか、それとも新たにリフォームローンを組むのかといった悩みがつきまといます。建て替えを考えても、ローンを組むのは困難ですから、現金の持ち出しが多くなります。すなわち、将来にお金がかかってしまいます。
一方、返済期間を比較的長くみて、それなりの借入額を調達して、長持ちする家を買っておけば、住環境の不安は軽減できます。返済期間を短くしたほうが利息負担は少なくてすみますが、安易に短くして予算を下げるのではなく、ライフサイクルで考え、しっかりとした住宅を購入したほうが結局はトクだということも覚えておきましょう。
繰上げ返済の罠
住宅ローンの返済は、金融機関から送られてくる「償還予定表」（返済開始から終了までの毎月返済額やその元金と利息の内訳などが記された書類）にしたがって、行えばいいというものではありません。住宅ローンでは、毎月の返済とは別に、返済期間中に一定以上の額（元金部分）をまとめて返済することができます。これを「一部繰り上げ返済」（内入れ）といいます。一部繰り上げ返済により元金をまとめて返すと、その元金にかかる予定だった利息を払わずにすみます。
たとえば、元利均等返済の場合、当初の返済額は利息分の割合が多いため、一部繰り上げ返済の時期が早いほど、利息は大きく減ります。一部繰り上げ返済を上手に活用すれば、総返済額を減らしたり、毎月返済額を軽くしたりできるのです。
期間を縮めるか返済額を減らすか
一部繰りヒげ返済には、返済期間を短くする「期問短縮型（中抜き方式）」と、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の２つのタイプがあります。効果を見ると、期間短縮型のほうが総返済額を多く減らすことができ有利です。ただし、返済額軽減型では毎月返済額を減らすことができるため、目の前の返済を軽くしたい人には、返済額軽減型が適しています。
なお、ボーナス併用返済の場合、ボーナス分、または毎月分だけという一部繰り上げ返済はできません。いずれにせよ、住宅ローン返済中、まとまったお金が入ったり、定期的に積み立てていたお金が満期を迎えたときなどには、積極的に活用しましょう。
