【変動５年ルール】
変動金利の「５年特約」は安心材料にならない
金利が上昇し始めると、いよいよアレが動き出します。アレとは「５年特約」です。金融機関では、金利の上昇リスクを最小限に抑える便利ツールのように語られますが・・・如かしてその実態はどうなのでしょう。
毎月の返済額は変わらないが「中身」は変わっている
変動金利タイプの住宅ローンは、金融情勢に介わせて半年ごとに金利が見直されます。金融機関の窓口で、あなたがそのリスクについて尋ねだり、不安そうな様子を見せたりすると、担当者は「５年特約があるのでご心配なく」という説明を始めるかもしれません。５年特約とは、変動金・利タイプの住宅ローンを借りたあとに、変動金利が上昇しても、５年間は毎月の返済額を当初の金額のまま据え置いてくれるという約束事です。「ああ、それならよかった」と胸をなでおろすのはちょっとお待ちを。確かに、毎月の返済額が変わらないのは一つの安心材料ですが、その間に、実は水面下で大きな変化が起こっています。
住宅ローンの毎月の返済額は、「元金＋利息」
という内訳で構成されています。金利か上がれば、この「元金＋利息」という返済額も全体として上がるはずですが、５年特約ではその額を５年間一定にしてくれます。その代わり、「元金十利息」のなかの「利息」の割合が増やされます。
「利息の割合を増やす」とは、どういうことでしょうか？ 毎月返済しているお金が住宅ローンの元金なのか利息なのかというのは、とても大きな違いです。返済するお金のうち、元金の割合が多ければ元金の減るスピードが早く負担は少なくなりますが、利息の割合が多ければ元金返済が進まず利息負担が重くなります。元金が返済できなければ、その分さらに支払わなければならない利息が増えていくからです。
上限25％アップは多いか少ない
５年特約の５年間が終わったら、その後はどうなるのか？６年目に金利の変動に合わせて返済額が見直されます。それからの５年間はその返済額で据え固かれ、その後の11年目にまた返済額が見直されます。さらにそれからの５年間はその返済額で据え置かれて・・・この繰り返しです。
「返済額の見直し」と聞くと、どれくらい金額が上がるのか気になりますが、これはあらかじめ上限が決まっています。返済額の25％アップで打ち止めです。「増えても25％までか」と安心してはいけません。25％とは1.25倍。毎月の返済額が10万円なら12万5000円です。月々２万5000円の支出増ですから、年問で30万円の出費に。しかもそれが５年間続きます。果たしてこの重みに、あなたは耐えられるでしょうか。
安全策とは言いがたい
一度上昇したことがありました。しかし、これはきわめて短期的な動きたったため、５年特約が効を奏して変動金利タイプの利用者に大きなメリットをもたらしました。ただし、金利が長期的に上昇してしまうと、こううまくはいきません。５年特約は、あくまで金利の急上昇を家計に直接影響させないための一時的措置です。前述のようにトータルの返済額は高くなります。「５年特約があるから安心」と説明をされても、無邪気に喜ぶことのないよう十分お気をつけください。
毎月の返済額は変わらないが、総返済額は増えてしまう可能性があります。3,000万円を35年返済で借りた場合の毎月の返済額と、その内訳をグラフにしました。金利が上がるにつれて元金分が少なくなり、利息分が増えていきます。この分だけ最終的に支払うべき返済額が増えていきます。
デフレ期に不動産物件を買い、のちにインフレに転じるとしましょう。その際にはどんな影響があるのでしょうか。まずは、物件などの価格はある程度平均的に上昇します。そのため、同じ条件、同じ内容の物件が、デフレのときと同じ金額では手に入らなくなります。この点では、デフレ時に購入するのはとても得だといえます。
またインフレはモノの価値が上がるということですので、物件の資産価値も上がる可能性があります。将来的に高く売れるかもしれないという点がメリットです。ただし、インフレになると金利が上がります。そのため、金利変動型の住宅ローンの残債が残っている場合には、返済総額が増える可能性があるでしょう。
